提前還房貸：都是理財惹的禍？

發布時間：2023-05-29 09:05:28 1043人看過

此前備受市場關注的“提前還貸”，仍未現退去的跡象。

“近期還有不少客戶來咨詢提前還房貸的事宜。” 某國有銀行客戶經理如是說。《中國經營報》記者在采訪中了解到，近期到銀行咨詢提前還房貸的客戶依然絡繹不絕，尤其是在首套房和二套房的房貸利率還在持續下降的背景下。

業內人士認為，如果房貸利率繼續下調，可能會進一步增加提前還貸的情況。“房貸利率下降，存量貸款和新貸款利差變大，甚至會激發貸款戶通過倒貸行為提前還款。”同策研究院研究總監宋紅衛提示道。

提前還貸原因各異

“一個月前，我通過線上渠道向銀行申請提前償還部分房貸，前兩天已成功扣款。”剛剛在銀行實現部分房貸提前還款的劉偉（化名）向記者算了一筆賬：“3年前，我從銀行以等額本金的方式貸款105萬元，現在每個月的還款利率還高達5.1%。提前還款20萬元后，我的月還款金額從6900多元減少到了5500多元。”

前述國有銀行客戶經理表示，通過網絡申請會比較快，多數都是一個月就通過審核并成功扣款。如果是線下預約還款可能時間周期比較長，大概要3個月。此外，在今年2月期間集中申請提前還房貸的借款人，已陸續在近期通過了銀行審核。

談及提前還貸的原因，宋紅衛總結道，當前投資市場低收益率與存量房貸形成較大的差距，很多居民購房是在利率高點，尤其是在2020年之前購買房子的，其房貸利率多是在5%～6%，而目前銀行理財等穩健投資方式收益均在2%～3%。因此，將手中資產提前還貸的收益要高于其他資產配置方式。

劉偉亦坦言，他用于提前還款的20萬元此前是存在銀行的3年定期存款，利率是3.35%。“現在3.35%的存款產品已經很少了，且與5.1%的貸款利率相比，3.35%的存款利息也微不足道。而且，近兩年我的工資收入也受到了影響，提前還款可以降低月供壓力。如果之后有閑錢，還計劃陸續提前還款。”

“一方面，整體存款利率在2022年有所下調，再加上債券市場于2022年年底時波動較大，導致2022年不管是存款利率還是理財產品收益率都有明顯下滑，這也使得居民的投資意愿有所下降。另一方面，在此前疫情的影響下，居民對就業、收入的預期變差，消費能力和消費意愿也受到制約，疊加部分開發商現金流惡化，導致一些樓盤延期交付，影響了居民購房和新增按揭貸款的需求。”惠譽評級亞太區金融機構評級董事薛慧如指出。

宋紅衛認為，存量房貸高利率與新增貸款低利率形成的對比，也影響了居民提前還房貸的心理。

貝殼研究院監測顯示，2023年5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月首、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91BP和41BP。

“今年年初，房貸利率隨LPR（貸款市場報價利率）調整后，我們的貸款利率還是高達5.3%。去年以來，我就關注到房貸市場利率普降的情況，如今我家所在的樓盤，二手房貸款利率都比我們的貸款利率低，更催生了我想要提前還貸的意愿。但苦于現在沒有可用資金，還沒有實施。”楊毅（化名）告訴記者。

宋紅衛表示：“當前各地為了刺激房地產市場合理需求的釋放，調低了首套房和二套房的貸款，利率水平在3%～4%，導致很多居民的倒貸行為，也就是利用經營貸或者消費貸等低息過橋貸款資金，先還掉高息貸款，再將房產過戶給家人，重新申請低息貸款，而房產仍然在自己人手中，這也促使存量端的提前還貸行為。不過，通過居民中短期消費貸款數據來看，4月數據大幅下降，說明倒貸的行為在下降。”

針對可能存在的倒貸行為，此前監管部門也進行了警示。如山東省地方金融監督管理局提示道，盲目轉貸可能會產生三類風險：一是可能涉嫌騙取貸款罪，觸犯刑律。辦理經營貸，借款人須如實向銀行提供貸款申請資料，比如營業執照、經營流水等，若通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格，涉嫌騙取銀行貸款，消費者會被追究刑事責任。二是產生不良征信記錄，影響個人申辦金融業務。銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，將追究借款人違約責任，屆時借款人不但要提前還貸且受罰，個人征信也會受到影響。三是個人信息泄露，危及個人信息安全。從目前掌握情況看，部分中介為謀取非法利益，在消費者不知情的情況下，將辦理業務中獲知的客戶重要信息泄露給他人，或者出售客戶信息謀取非法利益。

談及房貸的后續走勢，宋紅衛認為，從5月房貸利率趨勢來看，基本與4月持平，預計未來房貸利率會基本穩定。“低房貸利率對于市場不利的影響已經顯現出來，提前還貸、倒貸現象都是基于低利率房貸的影響。如果房貸利率進一步下降，可能會加劇這一趨勢。同時，如果房貸有下降的預期，那么大部分人都會等到利率下降以后再入市，會造成有效需求的延遲釋放，這對于房地產市場穩定有負面影響。”

“2022年以來LPR多次下調，2023年利率水平一直是在比較低的水平。我們的宏觀團隊預計，今年總體LPR預計會維持在相對平穩的水平上。對銀行而言，息差方面的壓力也越來越大。結合內外部宏觀環境，預計未來再大幅下調房貸利率的空間不是特別大。”薛慧如補充道。

還貸壓力或持續到6月

“雖然到目前為止沒有明顯看到提前還貸有收斂的跡象，但從邊際的變化來看，還是有一些有利的變化。從消費意愿來看，可以明顯感受到，伴隨著疫情的緩解和防控政策的退出，整體居民的消費能力和消費意愿顯著提升。從投資渠道來看，今年經濟有企穩復蘇的跡象，金融市場的波動逐漸放慢，各項金融產品的投資收益率也有逐步企穩的跡象。如果居民的投資意愿慢慢恢復，對消費的信心有所加強，居民提前還貸的沖動可能會慢慢收斂。”薛慧如告訴記者。

宋紅衛則預測，從當前房地產市場以及金融市場數據來看，預計還貸壓力會持續到6月左右，此后這一現象會有緩解。

此外，山東省地方金融監督管理局提示稱，是否提前還貸，應算好經濟賬。若購房者自有資金充足，且短期內沒有投資或較大采購需求，可以提前還貸，以降低利息負擔；若現有貸款系公積金貸款或者利率顯著較低的房貸，要綜合衡量與投資理財收益率之間的關系，不建議盲目提前還貸。對存量貸款利率較高的金融消費者，可以根據貸款合同中規定的還款方式，結合已還款期限和個人還貸能力等進行綜合判斷，決定是否提前還貸；也可以將住房商業貸款轉為公積金貸款，降低利息負擔。

而談及提前還貸對于銀行的影響，宋紅衛坦言：“目前來看，房貸是銀行最優質的資產，周期長、收益高且穩定，隨著還貸潮的興起，銀行存量貸款規模下降，直接影響了銀行的收益。由于之前銀行還有經營貸和消費貸的任務指標，對于資金中介的違規操作也睜一只眼閉一只眼，如今監管部門開始了6個月的資金整頓，預計提前還貸尤其是違規套取經營貸的現象會有所好轉。”

上述6個月的資金整頓是指監管部門依據《關于開展不法貸款中介專項治理行動的通知》，開展的為期6個月（2023年3月15日～2023年9月15日）的不法貸款中介專項治理行動。

不過，薛慧如認為，提前還貸不會對銀行的盈利和貸款增長構成重大威脅，因為隨著經濟逐步企穩復蘇，提前還貸這股潮流的驅動力在邊際上會有一些減弱的跡象。“從下半年開始，可以關注這種邊際的變化，如果未來這個趨勢沒有變化甚至加劇，對銀行確實會有一些盈利和資產配置方面的壓力。”

薛慧如進一步分析稱，首先，從盈利壓力來看，2022年幾次LPR下調之后，整個按揭貸款的重定價和存款的競爭，導致銀行本身凈息差壓力就比較大。如果未來提前還貸繼續演進，銀行就不得不在整個利率中樞比較低的環境下，把信貸資源投向一些收益率更低的資產，對銀行的凈息差壓力可以說是雪上加霜。

其次，從資產的配置壓力來看，住房按揭貸款在銀行貸款資產池里占比較高，資產質量也比較穩健。到2022年年末，按揭的不良率不到0.5%，在整個行業貸款的占比接近20%，貸款價值比在60%以下。如果提前還貸的現象持續并且加劇，銀行可能不得不尋求其他的替代資產，替代資產的質量能不能像按揭貸款這樣穩健有待觀察。