“中國第一高樓”兩度流拍無人接盤，馮侖給出四大建議

發布時間：2023-11-27 08:55:12 604人看過

最主要原因不是錢的多少，而是接盤了超高建筑之后該怎么掙錢。

世茂集團旗下“第一高樓”項目再度流拍。

據京東拍賣平臺顯示，截至11月16日10時拍賣結束，深圳市世茂新里程事業有限公司（世茂集團旗下）名下12宗龍崗地塊使用權及地上物，因無人出價再次宣告流拍。此次拍賣共吸引了9715人圍觀，但無一人報名。

據相關披露，此次拍賣的12宗土地及相關建筑，是世茂深港國際中心相關樓宇，總建筑面積24.4萬平方米，地塊用途包括商業用地、公共管理與服務設施用地、廣場用地和公園綠地國有建設用地，是一個超大體量的綜合體項目。這個綜合體中還有兩個人才公寓項目，未出現在此次拍賣行列。

這已是深圳世茂深港國際中心項目第二次流拍。今年7月該項目首次拍賣價為130.44億元，在經歷首次流拍后，第二次降價26億元，以104.35億元起拍價再度進行公開拍賣。相比拍賣頁面給出的評估價163.05億元，相當于打了6.4折，但依舊無人接盤。

據知情人士稱，世茂在將該項目擺上貨架之前，曾多方尋找買家。但市場下行壓力下，大部分企業都面臨投資收縮現狀，這個綜合體項目體量又太大，后期開發還需投入更多資金，一直沒能找到買家。

但在御風集團董事長馮侖看來，事情沒有這么簡單。“最主要原因不是錢的多少，而是接盤了超高建筑之后，該怎么掙錢。”

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“勞倫斯魔咒”

對于深港國際中心項目，世茂曾寄予厚望。

2017年12月，世茂旗下公司以239.43億元底價，拿到了深圳龍崗大運新城核心區的G01046-0095號地。按照規劃，這里將建設一棟668米的超高層建筑，被打造為粵港合作的標志項目、深圳城市新地標。計劃總投資規模達到500億元。

后面又被媒體爆出，這個項目的規劃高度被提升至700米。這意味著，若世茂深港國際中心順利建成，將僅次于迪拜哈利法塔，成為世界第二高樓，并將刷新中國摩天大樓排行榜。

但此后，隨著世茂股份債務違約事件的發生，該“第一高樓”項目僅開發了幾棟公寓，便處于停工狀態。

據悉，深港國際中心項目共分14宗土地，被拍賣的是剩余12宗土地及部分地上建筑物。12宗土地中有6宗進行了房屋建設、土地開發等工程建設活動，其中1宗土地已建工程建筑面積達19.26萬平方米，為集中商業及T3辦公樓；另有1宗地已建5890平方米營銷中心。動工較少的地塊則計劃建設商業辦公、國際學校、幼兒園等。

“摩天大樓立項之時，是經濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，即是經濟衰退之時”。1999年，英國經濟學家安德魯·勞倫斯總結出了一個“摩天大樓魔指數”，將經濟危機與摩天大樓的建成聯系起來。這被經濟學界稱為“勞倫斯魔咒”。

這并非沒有依據。據業內人士稱，摩天大廈的建成一般需要5～10年，而在建設尾聲或落成交付之時，一般都處于貨幣緊縮時期，即經濟衰退的結果。深港國際中心項目，即見證了中國樓市泡沫從膨脹到被迫擠壓的過程。

據公開信息，世茂深港國際中心總貨值達629.04億元，已售貨值為84.25億元，剩余貨值544.79億元。相比百億元的拍賣價，價格算是合適。但事實上，該項目兩度拍賣中，均無人報名。

“這個項目肯定是個好項目，但降價26億元仍沒有人出手。買家應該還是想讓這個項目價格再低一些。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉認為，對于總價在百億元以上的法拍項目，也許只有國企、央企、金融機構才有這樣的資金實力去收并購或者接收。但當下經濟環境并不太好，深圳寫字樓空置率高達20%以上，即使是位置再好的地段也有空置可能。這個項目中，包含大體量、去化較難的商辦寫字樓資產，接盤方會相對比較謹慎。

“中國第一高樓”的拍賣困境實則是買賣雙方拉鋸博弈的結果。現在買方市場處于優勢，誰有充足資金，誰的話語權就更大一些。

解決4大問題才有人接盤

“深港國際中心項目的位置的確不錯，世茂原來的設計方案也不錯，當初計劃總投資規模達到500億元，目標是打造深圳城市新地標。但現在市場上不大會有人接盤，最主要原因不是錢的多少，而是接盤之后怎么盈利。”馮侖說。

馮侖認為，與國外超高層建筑相比，中國超高建筑的盈利性受到四個關鍵因素影響。第一，財務成本太高。500億元總投資中，如果一半資金是融資來的，怎么算賬都很難算過來。

第二，規劃限制太多。在中國，這種超高層建筑，房產證只能發一個大證。70年產權的住宅不能做，甚至公寓也不能做。只能是按照規定來進行業態布置，規劃中涵蓋寫字樓、酒店、公寓、底商等，這種規劃實際上沒有辦法適應市場，操盤者就很難賺錢。對比國外超高建筑，比如在880米高的迪拜塔項目中，包括永久性產權的散售住宅，塔身蓋到中間時就可以售賣了，回收資金周期大大縮短，所以操盤者有掙錢機會。

第三，當下市場競爭很激烈，深圳寫字樓空置率較高，酒店也不好賺錢，超高層建筑在業態安排上就比較困難，很難實現一個可預見的收益。

第四，技術問題。國內建設高層建筑的技術仍存在限制，建造周期很長，這幢高樓（深港國際中心項目）至少要5～8年才能建完。在長期建設過程中，資金沉淀的負擔非常重，所以不好賺錢。國外現在發明了一種“邊施工、邊運營”的方法，比如底下蓋好的部分先開業，上面繼續蓋著。中國現在沒有采用這種模式，在驗收、消防等方面也不支持，沒有辦法用這種模式。

“這樣一來，建筑周期太長，導致經濟的合理預期不能達成，高層建筑就沒法賺錢，所以沒有人進場接盤是正常的。不僅深圳有這種情況，其他城市也一樣。”馮侖說。

他的建議是，如果能在規劃、財務成本、業態布置和建筑技術上有所放寬、有所創新改進，其實超高建筑也是可以賺錢的，且有很多新的賺錢點。比如，LED技術帶來了樓體的廣告效應，高速觀光電梯帶來了樓頂的觀光效應等，這些是非常綜合的因素，需要有技術、政策、商業上的支持才能賺錢，能賺錢自然就會有人來接盤。